Cosa è più sicuro: Case in affitto o investimenti azionari? (Un caso di studio)

      Un altro bel giorno in pensione Durante la nostra recente discussione sull'inflazione, un lettore di Badass si è fermato e ha attirato la mia attenzione rilasciando il seguente blocco di saggezza nella sezione commenti:

      "Un'ultima nota se siete preoccupati per l'inflazione: prendete a martellate la TV e andate a fare una passeggiata nel bosco. Gli alberi diventano sempre più grandi ogni anno, a meno che non li abbattiate". Questa frase era solo un pezzo di un ampio sproloquio a cui questo signore di nome Aaron ha contribuito in quel momento, e l'ho applaudito per averlo condiviso. Non sapevo però che stava per colpirmi con una richiesta di studio di un caso che ha colpito così tanto che ho capito che dovevamo parlarne subito.

      Alla base della sua domanda c'è il nocciolo di ciò che significa "andare in pensione".

      Secondo la mia definizione, non è necessario smettere di lavorare. Ma dovete costruire un livello di libertà e di ricchezza tale per cui il lavoro che svolgete sia interamente una scelta, piuttosto che qualcosa per cui stringete i denti e tirate avanti solo perché avete bisogno o volete i soldi. Dopo tutto, il vero scopo del lavoro è creare qualcosa che sia significativo per voi. Perché mai vorresti abbandonarlo? Aaron scrive Caro MMM, sono un imprenditore di 47 anni con una piccola impresa di ristrutturazione con cinque dipendenti. I miei quattro figli sono ormai grandi. Viviamo al di sotto delle nostre possibilità in una bella casa che ho costruito 16 anni fa su 25 acri che non lasceremo mai... la amiamo. Inoltre, possediamo una bellissima casetta di legno/quadro del 1860 per la quale abbiamo speso tre anni e tonnellate di denaro per ristrutturarla e che ora affittiamo su Airbnb.

      Siamo in procinto di vendere altre due case: una ex casa che la nostra figlia più giovane acquisterà, e una seconda che io e la mia squadra abbiamo quasi finito di sistemare. Conoscendomi, è probabile che con i soldi comprerò un'altra casa da sistemare, o un altro terreno... quando il prezzo e le condizioni saranno corrette... ma sono anche sempre stata affascinata dal mercato azionario. Al momento non possediamo azioni o fondi indicizzati, e non abbiamo debiti. Di recente ho ridotto i miei giorni di lavoro a quattro a settimana e per il momento sono abbastanza soddisfatto, ma ho fatto un po' di conti e se vendessimo l'Airbnb insieme alle altre due case, avremmo un bel gruzzolo di denaro abbastanza grande da permettermi di andare in pensione, lavorando solo se ne ho voglia.

      Quindi il mercato azionario è in ribasso ed è ora di vendere gli immobili e investirli in VTI, giusto? Sono un tipo pratico, quindi mi sembra strano trasformare tre case che posso vedere, toccare e sentire in alcuni numeri sullo schermo di un computer sotto forma di VTI. Non sono sicuro di volerlo fare, anche se per il mio cervello matematico ha senso. Cos'altro potrei fare con i soldi, oltre alle azioni o agli immobili in affitto, per assicurarmi un tasso di prelievo del 4% in pensione? -- Quindi probabilmente capite perché posso capire la domanda di Aaron. Essendo un altro falegname di 47 anni che apprezza il lavoro manuale, le foreste tranquille e i commenti salaci in risposta ai lamenti lamentosi dei media finanziari, posso capire esattamente da dove viene.

      D'altra parte, mi sento molto a mio agio con gli investimenti nel mercato azionario come fonte di ricchezza e sicurezza a lungo termine, e ho più di tre quarti dei miei risparmi di una vita investiti in fondi indicizzati (il resto è costituito dalla mia casa, da altri immobili locali e da piccolissime iniziative imprenditoriali con amici). Quindi, forse la differenza principale tra me e Aaron è che io penso alle case e alle azioni come a due versioni della stessa cosa. Sono entrambi beni reali, concreti e produttivi, piuttosto che strumenti di gioco o numeri sullo schermo di un computer. Se capite questa connessione, diventerete un investitore migliore per tutta la vita. Nel frattempo, le persone che comprendono solo una parte o l'altra possono diventare cieche di fronte al vero significato dell'investimento. I fedeli del settore immobiliare parlano spesso della natura concreta dei loro investimenti. Le loro case e i loro appartamenti esistono davvero e forniscono agli inquilini un servizio abitativo che è un bisogno umano essenziale. In cambio della soddisfazione di questo bisogno, l'investitore riscuote un affitto che rappresenta una fonte di reddito genuina e sostenibile.

      Inoltre, la proprietà delle case e degli appartamenti è garantita e protetta dal nostro sistema giuridico e dalle nostre istituzioni finanziarie, il che consente di avere fiducia. Ma a volte queste persone si spingono troppo in là e insistono sul fatto che gli immobili sono l'unico vero investimento, diventando ciechi di fronte al valore degli investimenti in altre imprese attraverso le azioni. Questa cecità può portare alla "sindrome del padrone di casa multimilionario": il tizio che possiede 400 unità in affitto ed è sempre alla ricerca del prossimo affare, ma non può mai sedersi e sentirsi in pensione, indipendentemente dalle dimensioni dell'impero. Per la maggior parte delle persone, infatti, la proprietà immobiliare è un'attività attiva piuttosto che un vero e proprio investimento passivo.

      I fedeli del mercato azionario possono avere un problema diverso: concentrarsi sui prezzi delle azioni piuttosto che sulla proprietà di un'azienda. Quando si sente parlare di "media mobile a 200 giorni" o di "livello di supporto" o di "death cross pattern", si può tranquillamente supporre che soffrano di questa condizione. Ed è la stessa cosa che alimenta la speculazione sui prezzi di cose come le criptovalute, le azioni meme e altre mode volatili: sperano in un risultato (l'aumento dei prezzi degli asset) senza considerare ciò che effettivamente crea il valore sottostante (i guadagni).

      Meme Stock / Crypto Trader Se non ci sono guadagni, non c'è valore. Scommettere sul contrario è come cercare di mettersi in forma indossando un finto costume muscolare imbottito in stile Batman invece di fare i veri esercizi con il bilanciere.

      Ma, cosa altrettanto importante, un'azione è anche una fetta garantita di proprietà di un'azienda reale, protetta dal nostro sistema legale e dalle istituzioni finanziarie proprio come l'atto di proprietà della vostra casa. Sebbene sia possibile acquistare e vendere azioni con un semplice tocco sul telefono, il significato reale della proprietà di un'azione è complesso, antico e regolamentato, e questo è un bene. Siete azionisti, avete il diritto di ricevere i bilanci della società, di partecipare alle assemblee degli azionisti, di votare sulle iniziative della società e persino di assumere e licenziare i membri del consiglio di amministrazione (o di diventarlo voi stessi) utilizzando i vostri diritti di voto. Senza fiducia in queste istituzioni, compreso il sistema elettorale democratico che ci permette di tenere in piedi tutto, non c'è alcun valore all'idea di possedere qualcosa, e una società ricca non può svilupparsi. Registrare i dati di proprietà su blockchain non farà alcuna differenza, perché la registrazione accurata non è il punto centrale.

      Ciò che conta è che gli esseri umani devono fidarsi l'uno dell'altro e comportarsi in modo affidabile per mantenere tutta questa prosperità. Se si rinuncia alla fiducia e si fotte la democrazia e si inizia a diffondere virus mentali per incoraggiare gli altri a litigare e a diffidare l'uno dell'altro, tutte le forme di ricchezza iniziano a crollare. Tuttavia, in quanto membri di una società ricca che amano la democrazia e votano entusiasticamente a tutte le elezioni, anche quelle di metà mandato, io e voi ci schieriamo decisamente dalla parte della fiducia e della cooperazione, ed è per questo che le nostre vite sono così prospere in questi giorni. Per unire queste due filosofie, incoraggio le persone a pensare a ogni investimento come a un diverso tipo di casa in affitto. Che valore offre la casa (o l'azienda) alla società e quali sono i suoi guadagni rispetto al prezzo che si paga?

      Per esempio, all'inizio di quest'anno io e alcuni amici stavamo discutendo di Rivian, la nuova startup di camion elettrici che stava per essere quotata in borsa.

      (Camion elettrico di lusso con cucina da campo a scomparsa. Immagine di Rivian) "Wow, quell'R1T è un veicolo incredibile - ogni persona ricca e amante della vita all'aria aperta ne vuole uno e tutte le recensioni sono entusiastiche. Quindi l'IPO è probabilmente un buon investimento a 75 dollari per azione, giusto?", disse il mio amico. "Sono assolutamente d'accordo", risposi, "è un furgone fantastico e se un giorno lo vendessero nel formato effettivamente utile di un VAN, ne comprerei uno anch'io!" Ma la vera domanda è: "Quanto si ottiene dell'azienda per quei 75 dollari e quando l'azienda avrà abbastanza profitti da giustificare il prezzo?" A questo punto avremmo potuto cercare di approfondire i dettagli: Rivian ha emesso circa un miliardo di azioni, il che significa che state valutando la società a 75 miliardi di dollari. Quindi si potrebbe provare a fare un'ipotesi su quanto tempo ci vorrà prima che l'azienda produca abbastanza profitti da giustificare questo valore aziendale. Che a sua volta dipende dai loro margini lordi, che dipendono dalla rapidità e dall'efficienza con cui riescono a scalare più fabbriche e ad assicurarsi un flusso di diverse migliaia di componenti e batterie personalizzate... Ma, non essendo benedetto dal potere della conoscenza infinita di Rivian o da una capacità psichica di prevedere il futuro dell'industria automobilistica, non sono qualificato per fare ipotesi. Non sono qualificato per speculare sul valore di queste azioni. Perciò mi limito a comprare l'intero indice e a ottenere l'ottima performance di un'ampia gamma di società, senza subire i rischi unici della concentrazione in un singolo titolo.

      E, come si è visto, si è trattato di una buona filosofia, se si guarda al prezzo delle azioni Rivian da quella fatidica IPO: comprare un'azione calda all'IPO può farvi apparire come un genio o come un pazzo, ma in ogni caso si tratta per lo più di fortuna. Che cosa c'entra tutto questo con la domanda di Aaron?

      Aaron sa come individuare un buon affare per una casa (che è come acquistare azioni di un'azienda produttiva), e ha l'abilità incredibilmente preziosa di saperle ristrutturare per creare nuovo valore (che è come aiutare la sua nuova "azienda" a migliorare la sua fabbrica per ottenere guadagni ancora migliori), ma dovrebbe anche essere aperto a investire in altre aziende (attraverso i fondi indicizzati azionari) perché stanno semplicemente facendo la stessa cosa in modi diversi. Esse offriranno un rendimento solido e costante nei prossimi decenni. Mentre una casa in affitto ben gestita può talvolta offrire rendimenti superiori a quelli del mercato azionario, un'azione non ti chiama mai la domenica sera per dirti che lo scaldabagno perde o per avvertirti che deve interrompere il contratto di affitto in anticipo perché ha trovato un nuovo lavoro in un altro Stato. E Aaron sta facendo ancora qualche passo avanti, costruendo attivamente nuove cose e gestendo cinque dipendenti: un passatempo significativo, certo, ma decisamente non in linea con la mia idea di pensione. Come abbiamo imparato entrambi a quest'età, l'edilizia è divertente ma mette anche a dura prova il fisico. Le case in affitto sono divertenti, ma alla fine la merda può invecchiare e a volte si vuole solo stare seduti la domenica pomeriggio piuttosto che rispondere alle chiamate dell'inquilino o dell'amministratore.

      Al contrario, l'investimento azionario è un modo veramente passivo di prepararsi al miglior tipo di pensione: quella in cui si fa il lavoro che si ama, ma non si ha davvero bisogno di soldi. Quindi cosa farei nei panni di Aaron?

      Terrei le case in cui amo vivere e venderei le altre se le gestisco solo per i soldi. Darei una grossa fetta di liquidità in eccesso ai fondi indicizzati più sensati della società finanziaria di mia scelta, sentendomi particolarmente soddisfatto del fatto che le azioni sono attualmente in vendita.

      E poi continuerei a realizzare progetti edilizi insieme a grandi amici, proprio come faccio ora, solo quando mi conviene. Quando valuto un nuovo progetto, invece di chiedermi il potenziale profitto, mi chiedo: "Questo progetto è così utile che lo farei anche gratis?" Se la risposta è sì, lo faccio, festeggio i profitti e li uso per favorire ancora di più la generosità.

      Se la risposta è no, il progetto è da escludere: lo fareste solo per fare soldi, cosa di cui non avete più bisogno, perché avete già raggiunto l'indipendenza finanziaria. Lasciate i soldi nei fondi indicizzati e continuate a cercare un lavoro che vi interessi davvero.

      Da quello che ho visto, il lavoro di valore, divertente e utile è una risorsa infinitamente rinnovabile ed entrambi ne abbiamo almeno altri 47 anni davanti a noi. Buona fortuna Aaron! Nei commenti: Sei un fedele del mercato azionario o immobiliare, oppure sei indeciso e stai ancora cercando di capire?

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