Was ist sicherer: Miethäuser oder Aktienanlagen? (eine Fallstudie)

      Ein weiterer schöner Tag im Ruhestand Während unserer jüngsten Diskussion über die Inflation schaute ein Badass-Leser vorbei und erregte meine Aufmerksamkeit, indem er den folgenden Weisheitsblock in den Kommentarbereich einfügte:

      "Ein letzter Hinweis, wenn Sie sich Sorgen um die Inflation machen: Schlagen Sie den Fernseher kaputt und gehen Sie im Wald spazieren. Die Bäume werden jedes Jahr größer, wenn Sie sie nicht fällen." Dieser Satz war nur ein Teil einer umfangreichen Tirade, die dieser Herr namens Aaron zu dieser Zeit schrieb, und ich lobte ihn dafür, dass er sie teilte. Ich ahnte nicht, dass er mir gleich eine Fallstudienanfrage stellen würde, die mich in so vielerlei Hinsicht traf, dass ich wusste, dass wir sie sofort behandeln mussten.

      Im Kern seiner Frage geht es darum, was es bedeutet, "in den Ruhestand zu gehen".

      Nach meiner eigenen Definition muss man nicht aufhören zu arbeiten. Aber man muss ein solches Maß an Freiheit und Wohlstand aufbauen, dass die Arbeit, die man tut, freiwillig ist und nicht etwas, an dem man sich zähneknirschend abarbeitet, nur weil man das Geld braucht oder will. Schließlich besteht der eigentliche Zweck der Arbeit darin, etwas zu schaffen, das für einen selbst von Bedeutung ist. Warum sollten Sie das jemals aufgeben wollen? Aaron schreibt Lieber MMM, ich bin ein 47 Jahre alter Bauunternehmer mit einem kleinen Renovierungsbetrieb mit fünf Angestellten. Meine vier Kinder sind jetzt erwachsen. Wir leben unter unseren Möglichkeiten in einem schönen Haus, das ich vor 16 Jahren auf einem 25 Hektar großen Grundstück gebaut habe, das wir nie verlassen werden... wir lieben es. Außerdem besitzen wir ein wunderschönes Blockhaus aus den 1860er Jahren, das wir drei Jahre lang und mit viel Geld renoviert haben und jetzt über Airbnb vermieten.

      Wir sind gerade dabei, zwei weitere Häuser zu verkaufen: ein ehemaliges Haus, das unsere jüngste Tochter kaufen wird, und ein zweites, das mein Team und ich fast fertig renoviert haben. Wie ich mich kenne, werde ich mit dem Geld wahrscheinlich eine weitere renovierte Hütte oder etwas mehr Land kaufen... wenn der Preis und der Zustand stimmen... aber ich war auch schon immer von der Börse fasziniert. Wir besitzen derzeit keine Aktien oder Indexfonds und haben keine Schulden. Ich habe vor kurzem meine Arbeitstage auf vier pro Woche reduziert und bin im Moment ziemlich zufrieden damit. Aber ich habe ein bisschen gerechnet, und wenn wir das Airbnb zusammen mit den beiden anderen Häusern verkaufen würden, hätten wir einen Batzen Geld, der groß genug wäre, dass ich mich größtenteils zur Ruhe setzen könnte - ich würde nur arbeiten, wenn ich wirklich Lust dazu hätte.

      Der Aktienmarkt ist also am Boden, und es ist an der Zeit, die Immobilien zu verkaufen und das Geld in den VTI zu stecken, oder? Ich bin ein praktischer Mensch, daher erscheint es mir seltsam, drei Häuser, die ich sehen, anfassen und fühlen kann, in ein paar Zahlen auf einem Computerbildschirm in Form des VTI zu verwandeln. Ich bin mir nicht sicher, ob ich das tun möchte, auch wenn es für mein mathematisches Gehirn Sinn macht. Was außer Aktien oder Mietimmobilien könnte ich mit dem Geld tun, um im Ruhestand eine Auszahlungsrate von 4 % zu sichern? Sie können also wahrscheinlich verstehen, warum ich Aarons Frage nachvollziehen kann. Als 47-jähriger Zimmermann, der ebenfalls Wert auf manuelle Arbeit, friedliche Wälder und salzige Kommentare als Antwort auf die weinerlichen Klagen der Finanzmedien legt, kann ich genau verstehen, woher er kommt.

      Andererseits fühle ich mich auch sehr wohl mit Börseninvestitionen als Quelle für langfristigen Wohlstand und Sicherheit, und ich habe mehr als drei Viertel meiner Ersparnisse in Indexfonds investiert (der Rest besteht nur aus meinem Haus und anderen lokalen Immobilien und sehr kleinen Geschäftsunternehmungen mit Freunden). Der Hauptunterschied zwischen Aaron und mir besteht also vielleicht darin, dass ich Häuser und Aktien als zwei Versionen derselben Sache betrachte. Sie sind beide reale, konkrete, produktive Vermögenswerte und keine Glücksspielinstrumente oder Zahlen auf einem Computerbildschirm. Wenn Sie diese Verbindung verstehen, werden Sie ein besserer Anleger auf Lebenszeit. Menschen, die nur die eine oder die andere Seite verstehen, können blind dafür werden, was Investieren wirklich bedeutet. Die Immobiliengläubigen werden oft über die konkrete Natur ihrer Investitionen sprechen. Ihre Häuser und Wohnungen gibt es wirklich, und sie bieten ihren Mietern die Dienstleistung des Wohnens an, die ein grundlegendes menschliches Bedürfnis ist. Als Gegenleistung für die Befriedigung dieses Bedürfnisses kassiert der Investor die Miete, die eine echte und nachhaltige Einkommensquelle darstellt.

      Und Ihr Eigentum an den Häusern und Wohnungen ist durch unser Rechtssystem und unsere Finanzinstitute garantiert und geschützt, was Vertrauen ermöglicht. Und Vertrauen ist die Grundlage für den Wohlstand einer Gesellschaft. Aber manchmal gehen diese Menschen zu weit und bestehen darauf, dass Immobilien die einzig wahre Investition sind - und werden blind für den Wert von Investitionen in andere Unternehmen durch Aktienbesitz. Diese Blindheit kann zum "Syndrom des verkrusteten Multimillionärs als Vermieter" führen - der Typ, der 400 Mieteinheiten besitzt und immer auf der Suche nach dem nächsten Geschäft ist, sich aber nie wirklich zurücklehnen und sich im Ruhestand fühlen kann, egal wie groß sein Imperium wird. Denn für die meisten Menschen ist Immobilienbesitz eher ein aktives Geschäft als eine wirklich passive Investition.

      Die Börsentreuen haben möglicherweise ein anderes Problem: Sie konzentrieren sich auf die Aktienkurse und nicht auf den Besitz von Unternehmen. Wenn Sie Leute über den "gleitenden 200-Tage-Durchschnitt" oder "Unterstützungsniveau" oder "Todeskreuzmuster" sprechen hören, können Sie davon ausgehen, dass sie an diesem Problem leiden. Und es ist dasselbe, das Preisspekulationen auf Dinge wie Cryptocoins, Meme-Aktien und andere volatile Modeerscheinungen antreibt: Sie hoffen auf ein Ergebnis (steigende Vermögenspreise), ohne das zu berücksichtigen, was den zugrunde liegenden Wert tatsächlich schafft (Erträge).

      Meme Stock / Crypto Trader Wenn es keine Erträge gibt, gibt es auch keinen Wert. Anders zu wetten ist so, als würde man versuchen, in Form zu kommen, indem man sich ein falsches gepolstertes Muskelkostüm im Batman-Stil umschnallt, anstatt die tatsächlichen Hantelübungen zu machen.

      Genauso wichtig ist aber auch, dass eine Aktie ein garantiertes Stück Eigentum an einem echten Unternehmen ist, das durch unser Rechtssystem und unsere Finanzinstitute genauso geschützt ist wie die Urkunde für Ihr Haus. Obwohl Sie Aktien ganz einfach mit einem Fingertipp auf Ihrem Telefon kaufen und verkaufen können, ist die eigentliche Bedeutung des Aktienbesitzes komplex, altmodisch und reglementiert, und das ist auch gut so. Als Aktionär haben Sie das Recht, die Jahresabschlüsse des Unternehmens zu erhalten, an Aktionärsversammlungen teilzunehmen, über Unternehmensinitiativen abzustimmen und sogar Vorstandsmitglieder einzustellen und zu entlassen (oder selbst eines zu werden), indem Sie Ihr Stimmrecht nutzen. Ohne Vertrauen in diese Institutionen, einschließlich des demokratischen Wahlsystems, das uns erlaubt, alles am Laufen zu halten, hat die Idee, etwas zu besitzen, keinen Wert, und eine wohlhabende Gesellschaft kann sich nicht entwickeln. Die Aufzeichnung der Eigentumsdaten in der Blockchain wird keinen Unterschied machen, denn die genaue Aufzeichnung ist nicht das Kernproblem.

      Was zählt, ist, dass die Menschen einander vertrauen und sich vertrauenswürdig verhalten müssen, um den Wohlstand aufrechtzuerhalten. Wenn man das Vertrauen aufgibt und die Demokratie vergeigt und anfängt, mentale Viren zu verbreiten, die andere dazu ermutigen, sich zu zanken und einander zu misstrauen, beginnen alle Formen des Wohlstands zu zerbröckeln. Als demokratieverliebte, bei jeder Wahl enthusiastisch abstimmende Mitglieder einer reichen Gesellschaft stehen Sie und ich jedoch fest auf der Seite des Vertrauens und der Zusammenarbeit, weshalb unser Leben heutzutage so wohlhabend aussieht. Um diese beiden Philosophien zusammenzubringen, ermutige ich die Menschen, jede Investition als eine andere Art von Mietshaus zu betrachten. Welchen Wert liefert das Haus (oder das Unternehmen) für die Gesellschaft, und wie hoch ist der Ertrag im Verhältnis zum Preis, den Sie zahlen?

      Anfang dieses Jahres diskutierten einige Freunde und ich beispielsweise über Rivian, das neue Startup-Unternehmen für Elektro-Lkw, das kurz vor dem Börsengang stand.

      (Schicker Elektro-Lkw mit ausziehbarer Campingküche. Bildnachweis: Rivian) "Wow, der R1T ist ein tolles Fahrzeug - jeder wohlhabende Outdoor-Fan möchte einen haben, und die Kritiken sind durchweg positiv. Also ist der Börsengang bei 75 Dollar pro Aktie wahrscheinlich eine gute Investition, oder?", sagte mein Freund. "Dem stimme ich voll und ganz zu", antwortete ich, "es ist ein cooler Truck und wenn sie ihn eines Tages in dem tatsächlich nützlichen Format eines VAN verkaufen, würde ich mir sogar selbst einen kaufen!" Aber die eigentliche Frage ist, wie viel man für diese 75 Dollar vom Unternehmen bekommt und wann das Unternehmen genug Gewinn machen wird, um den Preis zu rechtfertigen." An diesem Punkt hätten wir versuchen können, tiefer in die Details einzutauchen: Rivian hat etwa eine Milliarde Aktien ausgegeben, was bedeutet, dass Sie das Unternehmen mit 75 Milliarden Dollar bewerten. Man könnte also versuchen zu schätzen, wie lange es dauert, bis das Unternehmen genug Gewinn macht, um diesen Unternehmenswert zu rechtfertigen. Was wiederum von den Bruttomargen abhängt, die wiederum davon abhängen, wie schnell und effizient das Unternehmen mehrere Fabriken hochfahren und sich einen Strom von mehreren Tausend kundenspezifischen Komponenten und Batterien sichern kann... Aber ich bin nicht mit der Macht des unendlichen Wissens über Rivian gesegnet oder mit einer hellseherischen Fähigkeit, die Zukunft der Automobilindustrie vorherzusehen. Bin ich nicht qualifiziert, über den Wert dieser Aktien zu spekulieren. Stattdessen kaufe ich einfach den gesamten Index und profitiere von der großartigen Leistung einer breiten Mischung von Unternehmen, ohne die einzigartigen Risiken einer Konzentration auf eine einzelne Aktie in Kauf nehmen zu müssen.

      Und wie sich herausstellte, war das eine gute Philosophie, wenn man sich den Aktienkurs von Rivian seit dem schicksalhaften Börsengang ansieht: Wenn man eine heiße Aktie zum Zeitpunkt des Börsengangs kauft, kann man wie ein Genie oder ein Narr aussehen - aber in beiden Fällen ist es hauptsächlich Glück. Was hat das nun mit Aarons Frage zu tun?

      Aaron weiß, wie man ein gutes Geschäft mit einem Haus macht (das ist wie der Kauf von Aktien eines produktiven Unternehmens), und er verfügt über die unglaublich wertvolle Fähigkeit, sie zu renovieren, um neue Werte zu schaffen (das ist wie die Unterstützung seines neuen "Unternehmens" bei der Modernisierung seiner Fabrik, um noch bessere Erträge zu erzielen). Aber er sollte auch offen sein für Investitionen in andere Unternehmen (über Aktienindexfonds), weil sie einfach das Gleiche auf andere Weise tun. Sie werden in den kommenden Jahrzehnten eine solide und beständige Rendite liefern. Während ein gut verwaltetes Mietshaus manchmal höhere Renditen als der Aktienmarkt abwirft, ruft dich eine Aktie nie an einem Sonntagabend an, um dir zu sagen, dass der Warmwasserbereiter undicht ist, oder um dich zu warnen, dass sie ihren Mietvertrag vorzeitig kündigen müssen, weil sie einen neuen Job in einem anderen Bundesstaat bekommen haben. Und Aaron geht noch ein paar Stufen weiter - er baut aktiv neue Sachen und leitet fünf Angestellte - ein sinnvoller Zeitvertreib, um sicher zu sein, aber definitiv nicht im Einklang mit meiner Vorstellung vom Ruhestand. Wie er und ich beide in diesem Alter gelernt haben, macht das Bauen Spaß, aber es stellt auch eine massive Belastung für den Körper dar. Mietshäuser machen Spaß, aber irgendwann wird es langweilig, und manchmal möchte man sich an einem Sonntagnachmittag einfach nur zurücklehnen, anstatt Anrufe von seinem Mieter oder seiner Hausverwaltung entgegenzunehmen.

      Im Gegensatz dazu ist die Aktienanlage eine wirklich passive Möglichkeit, sich für die beste Art des Ruhestands zu rüsten: eine, bei der man die Arbeit tut, die man liebt, aber das Geld nicht wirklich braucht. Was würde ich also an Aarons Stelle tun?

      Ich würde die Häuser behalten, in denen ich gerne lebe, und den Rest verkaufen, wenn ich sie nur wegen des Geldes verwalte. Ich würde einen großen Teil des überschüssigen Geldes in die vernünftigen Indexfonds des Finanzunternehmens meiner Wahl stecken und mich besonders darüber freuen, dass die Aktien derzeit im Angebot sind.

      Und dann würde ich weiterhin mit guten Freunden Bauprojekte durchführen, so wie ich es jetzt tue, nur wenn es mir passt. Bei der Bewertung eines neuen Projekts würde ich mich nicht nach dem potenziellen Gewinn fragen, sondern: "Ist dieses Projekt so lohnenswert, dass ich es umsonst machen würde?" Wenn die Antwort "Ja" lautet, dann mache ich es, freue mich über den Gewinn und verwende ihn, um noch mehr Großzügigkeit zu ermöglichen.

      Wenn die Antwort nein lautet, ist das Projekt ein Nein - Sie würden es nur in Angriff nehmen, um Geld zu verdienen, und das ist etwas, das Sie nicht mehr brauchen, weil Sie bereits finanzielle Unabhängigkeit erreicht haben. Lassen Sie das Geld in Indexfonds und suchen Sie weiter nach einer Arbeit, die Sie wirklich interessiert.

      Soweit ich weiß, ist wertvolle Arbeit, die Spaß macht und sich lohnt, eine unendlich erneuerbare Ressource, und wir beide haben noch mindestens 47 Jahre davon vor uns. Viel Glück, Aaron! In den Kommentaren: Sind Sie ein treuer Aktienmarkt- oder Immobilienanleger oder unentschlossen und noch am Überlegen?

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