Сегодня я заплатила аренду. И сегодня же я получила арендную плату.
С тех пор как я переехала в Нью-Йорк, у меня случается это необычное чувство первого числа каждого месяца. Это противоречит тому, как общество учит нас быть взрослыми.
Обычное мышление таково: человек заканчивает колледж, устраивается на работу, покупает основное жильё — без сожителей, без house hacking, без Airbnb и без какой-либо монетизации собственности — и живёт долго и счастливо.
При таком подходе все расходы на жильё вы оплачиваете из своего кармана.
Звучит дорого.
И люди с справедливым раздражением говорят о том, насколько эта цель стала дорогой — для многих людей на многих уровнях дохода это кажется совершенно недосягаемым.
Но люди так зацикливаются на вопросе, доступно ли это, что упускают более важный вопрос:
Стоит ли вам вообще этого хотеть?
Есть ли вообще финансовый смысл в том, чтобы владеть своим основным жильём?
И помимо математических расчётов — не является ли эта цель слишком узкой? Почему американская мечта обязательно должна определяться именно так?
Кому на самом деле выгодно такое конвейерное мышление — кроме крупных застройщиков и потребительского рынка, который зарабатывает, когда мы покупаем мебель и бытовую технику?
Есть лучший способ думать об этом. Позвольте предложить альтернативу.
Представьте себе такой сценарий:
Вы либо заканчиваете колледж, либо идёте в профессиональное училище или ПТУ, либо идёте в армию, либо начинаете предпринимательское дело — или, возможно, сочетаете несколько из перечисленного.
Вы увеличиваете разрыв между тем, что зарабатываете, и тем, что тратите — это и есть основа личных финансов.
После нескольких лет, когда вы накопили некоторую сумму, вы не просто слепо следуете совету «купить дом», и вы не сетуете на то, что стартовые дома недоступны.
Вы признаёте, что короткие лозунги вроде «аренда — это выбрасывание денег на ветер» являются редуктивными и плохой основой для решения на шесть цифр. И эти лозунги служат только интересам индустрии недвижимости, которая устроена так, чтобы зарабатывать на комиссиях и объёмах сделок.
Вы отказываетесь поддаваться простым лозунгам.
Вместо этого вы позволяете математике руководить вашими решениями.
Когда речь идёт о жилье, это означает вычисление коэффициента цена/аренда (price-to-rent ratio) в том месте, где вы хотите жить.
Вы можете посмотреть коэффициент цена/аренда для города, населённого пункта или района в целом. Или можно посмотреть отношение для конкретного дома.
Настоящие зануды среди нас проведут пятничный вечер, анализируя и то, и другое — и, если честно, это не худший способ провести вечер перед принятием шестизначного решения.
Коэффициент цена/аренда — это цена недвижимости, делённая на годовой размер аренды.
Например:
В локации A дом за 350 000 долларов можно снять за 1 200 долларов в месяц, что составляет 14 400 долларов в год. Коэффициент P/R равен 24,31.
В локации B тот же дом за 350 000 долларов сдаётся за 2 200 долларов в месяц, что составляет 26 400 долларов в год. Коэффициент P/R равен 13,26.
Вот как использовать это число:
Если коэффициент P/R ниже 15, вы можете решить следовать традиционному пути покупки дома — следовать общепринятой американской мечте.
Но если коэффициент P/R выше 25, вы даёте клятву НЕ покупать дом в этом месте и решаете навсегда арендовать по собственному выбору.
В сравнении с владением вы будете экономить как арендатор — и можете инвестировать эти деньги в индексный фонд S&P 500, который исторически приносил куда большую доходность.
Вы можете извлечь выгоду из этой разницы и раньше выйти на пенсию. (Вот подробное исследование на эту тему.)
Значения от 15 до 25 — серая зона:
— 15–20 — светло-серая, склоняющаяся в сторону покупки
— 20–25 — тёмно-серая, склоняющаяся в сторону аренды (но если вы собираетесь держать недвижимость долго, покупка тоже разумный выбор, особенно если прочие расходы на владение, такие как налоги на недвижимость, страховка и взносы ТСЖ, невысоки)
Представьте, что вы живёте в районе, где коэффициент P/R выше 25. Рационально с финансовой точки зрения арендовать своё личное жильё.
Но у вас всё равно сильно хочется иметь собственный дом — может быть, ради психологического комфорта, стабильности или просто потому, что вы этого хотите. Что делать?
У вас есть два варианта. Либо:
a) монетизировать своё основное жильё (house hack)
или
b) арендовать своё основное жильё. Покупать сдаваемую недвижимость в локации с P/R < 15.
Давайте пройдём по обоим вариантам.
Вариант A: house hacking.
Это другой способ сказать, что вы собираетесь монетизировать свою собственность.
Возможно, вы покупаете дуплекс, триплекс или четырёхквартирный дом, живёте в одной единице и сдаёте остальные.
Возможно, вы покупаете одно семейный дом с отдельным гаражом, вспомогательной жилой единицей или цокольным этажом с отдельным выходом, который можно переоборудовать в автономную квартиру. Технически это не классифицируется как дуплекс, но функционально ведёт себя как один. Вы живёте в одной части, а другую сдаёте.
Или, чёрт возьми, возможно, вы просто заводите старомодного сожителя. Это хорошо работает для расширенных семей и друзей: возможно, ваш брат или лучший друг (или оба!) хотят делить пространство, как дядя Джесси и Джои в «Полном доме».
Уровень комфорта и обстоятельства у всех разные.
Но вот ключевое наблюдение: часть вашего дома на самом деле может приносить доход — а не поглощать его.
Именно так я начала — и это совсем не похоже на те видео о недвижимости в TikTok, которые вам показывают.
Годы назад я сидела за маленьким кухонным столом из IKEA, считала цифры на калькуляторе в телефоне, вела заметки на клочке бумаги и испытывала тот скептицизм, который приходит только после прочтения слишком многих блогов о быстром обогащении.
Я начала карьеру газетной репортёркой, получая в пересчёте на сегодняшние (2025) доллары эквивалент 34 309 долларов; достаточно, чтобы оплачивать аренду и продукты, но никогда не достаточно, чтобы чувствовать, что у меня есть реальные варианты.
Я хотела иметь выбор.
Возможность тратить время на письма, путешествия и создание новых проектов, не переживая каждый месяц, хватит ли мне на аренду.
Мне нужен был способ приносить деньги, который не зависел бы только от моего рабочего времени.
Поэтому я копила.
Каждый лишний доллар, который я могла отложить, шёл в условную копилку. Моей первой собственностью был небольшой триплекс, который я отремонтировала и самоуправляла. Я делила одну квартиру с тремя другими людьми и сдавала остальные.
Их суммарная аренда означала, что у меня не было никаких личных расходов на жильё. Ипотека, коммунальные услуги и даже базовые ремонты (не капитальные, а мелкие поправки) были полностью покрыты.
Я жила там пять лет — ноль затрат на жильё всё это время. Вот в чём прелесть house hacking.
House hacking — один из двух экономичных способов встать на путь владения недвижимостью, даже в дорогих местах.
Но у этого есть одно серьёзное ограничение:
House hacking неизбежно требует покупки собственности на пересечении ваших личных предпочтений и инвестиций — что означает, как правило, что это приемлемая инвестиция, но не выдающаяся.
Следующий вариант решает эту проблему.
Рассмотрим другой вариант:
Вариант B: снимайте личное жильё; покупайте в районе с P/R < 15.
С математической точки зрения это имеет наибольший смысл.
Когда вы покупаете инвестиционную недвижимость, вы сосредоточены на цифрах — на доходности относительно уровня риска, который вы берёте на себя. Вы не влюбляетесь в высокие потолки или лепнину.
Но когда люди покупают личное жильё, они поступают наоборот. Они выбирают исходя из того, что им нравится, а не из того, что имеет финансовый смысл.
Когда вы покупаете house hack, вы идёте на компромиссы между тем, что вам лично было бы удобно, и тем, что делает цифры рабочими.
И часто, когда недвижимость пытается быть и тем, и другим, она в итоге оказывается посредственной по обоим параметрам.
Вы избегаете этой дилеммы, если арендуете там, где живёте, и покупаете инвестиционную недвижимость, ориентируясь исключительно на числа.
Это убирает эмоции из уравнения, поэтому ваши деньги могут работать усерднее для вас там, где владеть действительно имеет смысл.
Это то, что я делаю сегодня, как жительница Нью-Йорка, которая по выбору арендует жильё.
Я также владею семью сдаваемыми единицами в Индиане, Неваде и Джорджии — все они полностью выплачены (без ипотеки).
И именно поэтому первого числа месяца я одновременно плачу аренду и получаю её.
Вот что я поняла: вам не нужно сделать всё идеально, чтобы преуспеть в недвижимости.
Вам нужно просто правильно разобраться с фундаментом. С математикой. С системами. С терпением держать собственность достаточно долго, чтобы время и сложный процент сделали своё тихое волшебство.
Тот триплекс стал началом портфеля сдаваемой недвижимости, который через годы приносит мне стабильный поток доходов, независимо от того, работаю я или нет.
Речь не о яхтах или частных самолётах. Речь о свободе сказать:
Да, я возьму три месяца отпуска, чтобы путешествовать.
Да, я возьмусь за этот проект, даже если сначала он не принесёт ни цента.
Да, я выберу работу, которая меня вдохновляет, а не ту, к которой я привязана.
Вот что дала мне недвижимость: не богатство ради богатства, а выбор.
И это подводит меня к вопросу, который мне задают чаще всего:
«Но Пола… имеют ли недвижимость смысл прямо сейчас?»
Мне этот вопрос задают постоянно. И я понимаю почему — вы видели заголовки.
Высокие процентные ставки.
Цены, которые выросли на 47 процентов с начала 2020 года, согласно индексу цен Case-Shiller.
И противоречивая картина с предложением на рынке. (Одновременно и острая нехватка жилья, и дома, которые слишком долго лежат на рынке.)
Я понимаю, почему люди сомневаются.
Но вот что большинство упускает:
Лучшие инвесторы не ждут «идеальных» условий. Они ищут сделки с положительным денежным потоком, те, которые имеют смысл независимо от действий ФРС.
И этому я учу в курсе Your First Rental Property (YFRP). Как анализировать математику, чтобы вы не спекулировали на росте цен, а строили прочный долгосрочный доход, который даёт вам опции.
Потому что правда в том, что идеального момента никогда не будет. Важно уметь находить подходящую сделку для себя.
Этот навык вне времени. И как только он у вас появится, он останется с вами навсегда.
Вот чему посвящён YFRP. Это тот курс, который я хотела бы иметь, когда сидела за тем кухонным столом с калькулятором на телефоне, пытаясь понять, возможно ли вообще это.
Это десятинедельная программа, созданная, чтобы помочь вам:
Анализировать сделки, чтобы не купить денежную яму
Найти подходящую недвижимость — даже если вы инвестируете в другом штате
Разумно финансировать покупку (потому что у большинства из нас нет гор денег)
Построить команду и системы, чтобы вы не были на связи 24/7 для арендаторов
И в конце месяца набор на наш следующий поток открывается.
Если вы занятый профессионал, который хочет чёткую, структурированную дорожную карту к своей первой сдаваемой недвижимости — без того, чтобы тратить годы и десятки тысяч долларов на ошибки, как это было у меня, учась на собственных ошибках — YFRP создан для вас.
Нажмите здесь, чтобы попасть в лист ожидания следующего потока. Вы будете первыми, кто узнает, когда двери откроются.
Если вы когда-либо думали: «Я бы хотел инвестировать, но не знаю, с чего начать», YFRP — это стартовая линия.
И если вам когда-либо казалось: «Может быть, недвижимость могла бы стать моим билетом к свободе», — я здесь, чтобы сказать вам: может.
Потому что вам не нужен идеальный тайминг. Вам не нужен трастовый фонд. Вам не нужно ждать, пока рынок успокоится.
Вам нужен процесс. И готовность начать.
До скорого,
Пола
P.S. Следующий набор YFRP откроется скоро.
Если вы хотите, чтобы я прислала вам детали, просто нажмите здесь и скажите, что вам интересно.
Или если хотите залипнуть на тему недвижимости, нажмите здесь.
Узнайте, как анализировать решение «арендовать или купить», используя коэффициент «цена/аренда», чтобы выбрать более разумный путь к финансовой свободе.
