Ho pagato l’affitto oggi. Ho anche incassato l’affitto oggi.
Da quando mi sono trasferita a New York City, ho questa esperienza insolita il primo giorno di ogni mese. Contraddice il modo in cui la società ci insegna a diventare adulti.
Il pensiero convenzionale è che una persona si laurei, trovi un lavoro, compri una residenza principale — senza coinquilini, senza house hacking, senza Airbnb o altre forme di monetizzazione della proprietà — e viva felice e contenta per sempre.
Con l’approccio convenzionale, paghi tutte le spese abitative di tasca tua.
Sembra caro.
E la gente ha giustamente motivo di essere frustrata per quanto è diventato costoso questo obiettivo — per molte persone, a molti livelli di reddito, sembra completamente fuori portata.
Ma le persone si concentrano così tanto sul fatto che sia accessibile o meno che perdiamo la domanda più importante:
Dovresti realmente desiderarlo?
Ha davvero senso finanziario possedere la tua residenza principale?
E oltre ai calcoli — non è comunque troppo limitato questo obiettivo? Perché il Sogno Americano deve essere definito in questo modo?
A chi giova davvero questo pensiero a nastro trasportatore — oltre ai grandi costruttori e al mercato dei consumatori che trae profitto quando compriamo arredamento e elettrodomestici?
C’è un modo migliore di ragionare. Lasciami proporre un’alternativa.
Immagina questo scenario alternativo:
Ti laurei, vai a una scuola professionale o tecnica, ti arruoli nelle forze armate, o avvii un’impresa — o magari una combinazione di tutto ciò.
Allargi il divario tra quello che guadagni e quello che spendi, che è la base di tutte le finanze personali.
Dopo qualche anno, una volta accumulati dei risparmi, non segui ciecamente il consiglio di comprare una casa, né ti lamenti del fatto che le case d’ingresso siano inaccessibili.
Riconosci che slogan semplicistici come “affittare è buttare via i soldi” sono riduttivi e una base pessima per una decisione da sei cifre. E quegli slogan servono solo all’industria immobiliare, strutturata per fare soldi su commissioni e volume di transazioni.
Rifiuti di lasciarti convincere da slogan semplicistici.
Invece, usi la matematica per guidare le tue decisioni.
Quando si tratta di abitare, questo significa calcolare il rapporto prezzo-affitto (P/R) del luogo in cui vuoi vivere.
Puoi guardare il rapporto prezzo-affitto di una città, di una cittadina o di un quartiere in generale. Oppure puoi guardare il rapporto di una casa specifica in particolare.
I veri nerd tra noi passeranno un venerdì sera ad analizzare entrambi — e onestamente, non è il peggior modo di passare una serata prima di prendere una decisione da sei cifre.
Il rapporto prezzo-affitto è il prezzo di una proprietà diviso per l’affitto annualizzato.
Per esempio:
In Località A, una casa da 350.000$ può essere affittata per 1.200$ al mese, che sono 14.400$ all’anno. Il rapporto P/R è 24,31.
In Località B, quella stessa casa da 350.000$ si affitta per 2.200$ al mese, che sono 26.400$ all’anno. Il rapporto P/R è 13,26.
Ecco come usare questo numero:
Se il rapporto P/R è sotto 15, potresti scegliere di seguire il percorso tradizionale di comprare una casa — seguendo il convenzionale sogno americano.
Ma se il rapporto P/R è sopra 25, ti impegni a NON comprare una casa in quella località, e decidi di affittare per scelta a tempo indeterminato.
Risparmierai denaro come affittuario rispetto a essere proprietario — e potresti investire quei risparmi in un fondo indicizzato S&P 500 per ottenere ciò che storicamente sarebbe stato un rendimento molto superiore.
Potresti sfruttare l’arbitraggio del risparmio e andare in pensione prima. (Qui c’è un’analisi approfondita su questo argomento.)
Tra 15 e 25 è una zona grigia:
— 15-20 è grigio chiaro, inclina verso l’acquisto
— 20-25 è grigio scuro, inclina verso l’affitto (ma se tu manterrai la proprietà a lungo termine, comprare è comunque una scelta ragionevole, in particolare se altri costi di mantenimento come tasse sulla proprietà, tariffe assicurative e spese condominiali sono basse)
Immaginiamo che tu viva in un’area dove il rapporto P/R sia superiore a 25. Ha senso finanziario razionale affittare la tua residenza personale.
Ma hai un profondo desiderio di possedere comunque una casa — forse per i benefici psicologici, la stabilità, o semplicemente perché la vuoi. Cosa fai?
Hai due opzioni. O:
a) house hack della tua residenza principale
o
b) affitti la tua residenza principale. Compri immobili in affitto in una zona con P/R < 15.
Esaminiamo entrambe.
Opzione A: House hacking.
È un altro modo per dire che monetizzerai la tua proprietà.
Forse compri un duplex, triplex o fourplex, vivi in un’unità e affitti le altre.
Forse compri una casa unifamiliare che ha un garage distaccato, un’unità accessoria o un seminterrato con uscita a livello che può essere convertito in un’unità autonoma. Tecnicamente non è classificata come duplex, ma funziona come tale. Vivi in un’unità e affitti l’altra.
O magari prendi semplicemente un coinquilino alla vecchia maniera. Questo funziona bene per famiglie allargate e amici: forse tuo fratello o il tuo migliore amico (o entrambi!) vogliono condividere lo spazio, come zio Jesse e Joey in Full House.
Il livello di comfort e le circostanze di ognuno sono diversi.
Ma ecco l’intuizione chiave: una parte della tua casa può effettivamente produrre reddito — invece di consumarlo.
Così ho iniziato io — e non somigliava per niente ai TikTok immobiliari che ti fanno vedere.
Anni fa, ero seduta al mio minuscolo tavolo IKEA della cucina, facevo i conti con la calcolatrice del telefono, qualche foglio di carta e lo scetticismo che arriva solo dopo aver letto troppi blog su diventare ricchi rapidamente.
Ho iniziato la mia carriera come giornalista di un giornale, guadagnando l’equivalente rettificato per l’inflazione di 34.309$ negli odierni dollari (2025); abbastanza per coprire affitto e generi alimentari ma mai abbastanza da sentire di avere vere opzioni.
Volevo scelta.
La possibilità di passare il mio tempo a scrivere, viaggiare e costruire nuovi progetti senza preoccuparmi se avrei pagato l’affitto quel mese.
Avevo bisogno di un modo per portare entrate che non dipendessero soltanto dalle mie ore.
Così ho risparmiato.
Ogni dollaro in più che potevo mettere da parte finiva nel classico salvadanaio. La mia prima proprietà era un piccolo triplex, che ho ristrutturato e gestito in proprio. Condividevo un’unità con altre tre persone, e affittavo le altre.
L’affitto combinato significava che non avevo costi abitativi di tasca mia. Il mutuo, le utenze e persino le riparazioni di base (non grandi ristrutturazioni, ma piccoli interventi qui e là) erano interamente coperti.
Ci ho vissuto per cinque anni — zero costi abitativi per tutto il tempo. Questa è la bellezza dello house hacking.
Lo house hacking è uno dei due modi efficienti in termini di costo per salire sulla scala della proprietà, anche in posti costosi.
Ma c’è un grande svantaggio:
Lo house hacking richiede necessariamente di comprare una proprietà nel punto di intersezione del diagramma di Venn tra la tua preferenza personale e un investimento — il che significa, tipicamente, che è un investimento accettabile ma non eccezionale.
L’opzione successiva risolve questo problema.
Guardiamo l’altra opzione:
Opzione B: Affitta la tua casa personale; compra dove P/R < 15.
Dal punto di vista matematico, questo ha più senso.
Quando compri un investimento, ti concentri sui numeri — sul rendimento che otterrai rispetto al livello di rischio che assumi. Non ti innamori dei soffitti alti o delle cornici.
Ma quando le persone comprano case personali, fanno il contrario. Scelgono in base a ciò che amano, non a ciò che ha senso finanziario.
Quando compri un house hack, fai compromessi tra ciò che personalmente troveresti accettabile e ciò che farebbe funzionare i numeri.
E spesso, quando una proprietà cerca di essere entrambe le cose, finisce per essere subottimale in entrambe le dimensioni.
Eviti questo dilemma quando affitti dove vivi e compri proprietà da investimento basandoti esclusivamente sui numeri.
Questo tiene fuori l’emotività dall’equazione, così il tuo denaro può lavorare più duramente per te nei posti in cui ha davvero senso possedere.
Questo è ciò che faccio oggi, come residente a NYC che è in affitto per scelta.
Possiedo anche sette unità in affitto tra Indiana, Nevada e Georgia — tutte completamente estinte (nessun mutuo).
Ed è per questo che, il primo del mese, contemporaneamente pago l’affitto e lo incasso.
Ecco cosa ho scoperto: non serve avere tutto perfetto per avere successo nel settore immobiliare.
Serve solo avere le basi giuste. La matematica. I sistemi. La pazienza di tenere la proprietà a sufficienza perché il tempo e il compounding facciano la loro magica opera silenziosa.
Quel triplex è diventato l’inizio di un portafoglio di affitti che, anni dopo, mi dà un flusso costante di reddito indipendentemente dal fatto che io lavori o no.
Non si tratta di yacht o jet privati. Si tratta di avere la libertà di dire:
Sì, mi prendo tre mesi per viaggiare.
Sì, mi impegno in questo progetto anche se all’inizio non rende un centesimo.
Sì, scelgo un lavoro che mi entusiasma, non un lavoro a cui mi sento legata.
Questo è ciò che l’immobiliare mi ha dato: non ricchezza fine a se stessa, ma scelta.
Questo mi porta alla domanda che sento più spesso:
“Ma Paula… ha senso oggi investire in immobili?”
Ricevo questa domanda costantemente. E capisco perché — hai visto i titoli.
Tassi di interesse elevati.
Prezzi che sono aumentati del 47% dall’inizio del 2020, secondo l’indice dei prezzi Case-Shiller.
E modelli di inventario contraddittori. (C’è contemporaneamente una grave carenza di alloggi e anche case che ristagnano sul mercato troppo a lungo).
Capisco perché la gente è titubante.
Ma ecco cosa la maggior parte delle persone non vede:
I migliori investitori non aspettano condizioni “perfette”. Cercano affari con cash flow positivo, del tipo che hanno senso indipendentemente da quello che fa la Fed.
Questo è ciò che insegno in Your First Rental Property (YFRP). Come analizzare la matematica in modo da non speculare sull’apprezzamento, ma costruire un reddito duraturo e a lungo termine che ti dia opzioni.
Perché la verità è che non ci sarà mai un momento perfetto. Ciò che conta è sapere come trovare l’affare giusto per te.
Questa abilità è senza tempo. E una volta che ce l’hai, te la porterai dietro per sempre.
Questo è ciò di cui parla YFRP. È il corso che avrei voluto avere quando ero seduta a quel tavolo della cucina con la calcolatrice del mio telefono, cercando di capire se fosse anche possibile.
È un programma di 10 settimane progettato per aiutarti a:
Analizzare gli affari così da non comprare una voragine di soldi
Trovare la proprietà giusta — anche se investi fuori stato
Finanziare in modo intelligente (perché la maggior parte di noi non ha pile di contanti a disposizione)
Costruire un team e dei sistemi così non sei reperibile 24/7 per gli inquilini
E aprirà le porte alla nostra prossima coorte più avanti questo mese.
Se sei un professionista impegnato che vuole una roadmap chiara e strutturata per il tuo primo immobile in affitto — senza sprecare anni e decine di migliaia di dollari barcollando come ho fatto io, imparando dalla School of Hard Knocks — YFRP è stato costruito per te.
Clicca qui per iscriverti alla lista d’attesa per la prossima coorte. Sarai la prima a sapere quando si apriranno le iscrizioni.
Se hai mai pensato, “Mi piacerebbe investire, ma non so da dove cominciare”, YFRP è la linea di partenza.
E se hai mai pensato, “Forse l’immobiliare potrebbe essere il mio biglietto per la libertà,” sono qui per dirti: può esserlo.
Perché non hai bisogno del tempismo perfetto. Non hai bisogno di un fondo fiduciario. Non devi aspettare che il mercato si calmi.
Ti serve solo un processo. E la volontà di cominciare.
A presto,
Paula
P.S. La prossima coorte di YFRP apre a breve.
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