Emily è nervosa che l'acquisto della loro prima casa farà deragliare il viaggio della sua famiglia verso l'indipendenza finanziaria. Qual è il modo più intelligente per distribuire i propri risparmi e rimanere in pista?
Sulla base dei calcoli dei tassi cap, gli investimenti immobiliari di Paul si sono apprezzati oltre il loro ragionevole punto di tenuta. Dovrebbe vendere i suoi beni, o c'è altro da considerare qui?
Mike è in pensione da poco, mentre sua moglie lavora ancora. Con una casa e un'assistenza sanitaria già pagate, quali sono le migliori pratiche per disegnare un portafoglio di investimenti?
L'ex pianificatore finanziario Joe Saul-Sehy e io affrontiamo queste tre domande nell'episodio di oggi.
Buon divertimento!
P.S. Hai una domanda? Lascialo qui.
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Emily chiede (a 1: 14 minuti): Come giovani genitori, come pianifichiamo una mossa importante e il nostro primo acquisto di casa senza gettare una chiave nei nostri obiettivi di indipendenza finanziaria?
Sono stato così felice di sentire la tua difesa dell'affitto sull'episodio 559. Io e mia moglie abbiamo preso a cuore questa prospettiva come affittuari negli ultimi 15 anni. Ma ora, siamo pronti a comprare una casa.
Siamo nei nostri primi anni ' 40, sposati, con due figli—un 3-anno-vecchio e un quasi-1-anno-vecchio. Ci stiamo avvicinando a Coast FI e vogliamo essere un lavoro facoltativo entro i prossimi 10 anni. Abbiamo in programma di trasferirsi a casa nel Midwest e stabilirsi in un grande distretto scolastico prima che il nostro più antico inizia scuola materna.
Abbiamo investments 1,2 milioni di investimenti, più cash 120.000 in contanti stanziati per un acconto. Abbiamo anche 8 85.000 in contanti come nostro fondo di emergenza. Potremmo essere in grado di risparmiare un po ' di più a seconda di quando ci muoviamo, e siamo anche aperti ad affittare nel Midwest prima di acquistare.
Attualmente spendiamo monthly 11.000 al mese a causa dell'alto affitto e dell'assistenza all'infanzia. Ma ci aspettiamo che scendano a 6 6.000 una volta che entrambi i bambini sono a scuola e una volta che ci muoviamo, a seconda del nostro mutuo.
Stiamo stimando un budget abitativo di $500.000, che dovrebbe essere sufficiente per farci entrare in un buon distretto scolastico con accesso a forti mercati del lavoro. Quel numero potrebbe essere più alto o più basso a seconda di ciò che troviamo.
Date le nostre età, il patrimonio netto e la tempistica per raggiungere lo stato di lavoro facoltativo, come dovremmo avvicinarci al finanziamento di questa casa? Dovremmo fare un grande acconto? Dovremmo considerare un mutuo di 15 anni? O è giusto portare un mutuo nei nostri anni settanta?
Paul chiede (a 26:20 minuti): Ha più senso mantenere un affitto di alto valore che porta un reddito solido, ma viene fornito con mal di testa del padrone di casa, o vendere, investire i proventi e vivere più passivamente con un tasso di prelievo del 4%?
Nel 2011, ho acquistato una residenza primaria di 3.300 piedi quadrati come vendita a breve in un quartiere altamente desiderabile per $645.000. Dopo una battaglia lunga un anno per i permessi, ho costruito una seconda casa sullo stesso lotto di un terzo acro: una casa di 1.800 piedi quadrati che è perfetta per me.
Mi sono trasferito in quella casa più piccola nel 2017 e da allora ho affittato quella più grande. Il lotto non può essere suddiviso, quindi se dovessi mai vendere, dovrei vendere entrambe le case insieme come un'unica proprietà.
Ecco i numeri:
La casa originale di 3.300 piedi quadrati (ora in affitto) vale $2,3 milioni e porta $10.000 al mese.
La casa in cui vivo costa $450.000 da costruire e ora vale $2 milioni.
Insieme, le due case valgono 4,3 milioni di dollari.
Devo $350.000 su un prestito di 15 anni al 2,75%, con sei anni rimanenti.
Amo la mia casa e il quartiere, ma non amo essere un padrone di casa. L'impegno di tempo è minimo, ma vivere proprio accanto rende difficile consegnare le responsabilità a un gestore di proprietà.
E a $10.000 al mese, gli inquilini tendono a trattarlo come un affitto a breve termine mentre fanno acquisti per una casa da comprare. Finora, non ho avuto quasi nessun posto vacante, ma non ho nemmeno inquilini pluriennali.
Il tasso di cap su una valutazione di $2,3 milioni non è grande, ma il reddito da locazione è di annually 120.000 all'anno. Se vendessi e investissi i proventi di quella parte della proprietà in un fondo indicizzato del mercato azionario totale, un tasso di prelievo del 4% mi darebbe annually 92.000 all'anno.
Questo è meno dell'affitto, ma sarebbe completamente passivo. Naturalmente, dovrei prendere in considerazione le tasse sulle plusvalenze a lungo termine e le commissioni immobiliari — e avrei anche bisogno di comprare una nuova casa, che probabilmente mi costerebbe $1,75 milioni per rimanere nello stesso quartiere.
Per ulteriore contesto, ho un portafoglio di investimenti ben diversificato di $3,5 milioni che genera già più che sufficiente per coprire il mio stile di vita.
Quindi la mia domanda è: è più intelligente mantenere il noleggio e mantenere i income 120.000 di reddito annuo, o vendere e investire i proventi per un rendimento più conveniente, anche se è un po ' più basso? E come dovrei pensare a tasse, commissioni e costi di sostituzione degli alloggi in questa decisione?
Mike chiede (a 47: 53 minuti): Sono 61 e recentemente in pensione. Mia moglie ha 54 anni e guadagna 1 100.000 all'anno come dipendente W-2. La nostra casa è completamente ripagata e vale 1,5 milioni di dollari. La mia assistenza sanitaria è coperta dal mio ex datore di lavoro.
Abbiamo $5 milioni in attività investibili detenute attraverso un rollover IRA, un Roth IRA e un conto di intermediazione imponibile:
500.000 dollari in contanti
Schw 1,5 milioni in un ETF Schwab dividend che cede circa il 4%
1,5 milioni di dollari nell'ETF statunitense Large Cap Growth (SCHG)di Schwab
1,5 milioni di dollari nel fondo indicizzato S&P 500 di Schwab
Ho intenzione di ritirare $100.000 all'anno. Da quali conti e beni dovrei attingere per primi?
Risorse menzionate:
# 609: Q & A: Come non rovinare la spesa pensionistica-Permettersi nulla / Podcast
#595: Q & A: Il passaggio spaventoso dal risparmio al-Gulp! - In realtà spendere i vostri soldi-Permettersi nulla / Podcast
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Emily è nervosa che l'acquisto della loro prima casa farà deragliare il viaggio della sua famiglia verso l'indipendenza finanziaria. Qual è il modo più intelligente per distribuire i propri risparmi e rimanere in pista?