Emily ist nervös, dass der Kauf ihres ersten Eigenheims den Weg ihrer Familie in die finanzielle Unabhängigkeit zum Scheitern bringen wird. Was ist der klügste Weg, um ihre Ersparnisse einzusetzen und auf Kurs zu bleiben?
Basierend auf Cap-Rate-Berechnungen haben Pauls Immobilieninvestitionen über ihren vernünftigen Haltepunkt hinaus aufgewertet. Soll er sein Vermögen verkaufen, oder gibt es hier mehr zu beachten?
Mike ist seit kurzem im Ruhestand, während seine Frau noch arbeitet. Was sind die besten Praktiken für die Erstellung eines Anlageportfolios, wenn ein bezahltes Zuhause und die Gesundheitsversorgung bereits erledigt sind?
Der ehemalige Finanzplaner Joe Saul-Sehy und ich gehen in der heutigen Folge auf diese drei Fragen ein.
Viel Spaß!
P.S. Haben Sie eine Frage? Lass es hier.
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Emily fragt (bei 1:14 Minuten): Wie planen wir als junge Eltern einen großen Umzug und unseren ersten Hauskauf, ohne unsere Ziele der finanziellen Unabhängigkeit zu gefährden?
Ich habe mich so gefreut, Ihre Verteidigung der Vermietung von Episode 559 zu hören. Meine Frau und ich haben uns diese Perspektive als Mieter in den letzten 15 Jahren zu Herzen genommen. Aber jetzt sind wir bereit, ein Haus zu kaufen.
Wir sind Anfang 40, verheiratet, haben zwei Kinder — einen 3-Jährigen und einen fast 1-Jährigen. Wir nähern uns Coast FI und möchten innerhalb der nächsten 10 Jahre optional arbeiten. Wir planen, nach Hause in den Mittleren Westen zu ziehen und uns in einem großartigen Schulbezirk niederzulassen, bevor unser ältester in den Kindergarten geht.
Wir haben Investitionen in Höhe von 1,2 Millionen US-Dollar plus 120.000 US-Dollar in bar, die für eine Anzahlung vorgesehen sind. Wir haben auch $ 85,000 in bar als Notfallfonds. Je nachdem, wann wir umziehen, können wir möglicherweise etwas mehr sparen, und wir sind auch offen für die Anmietung im Mittleren Westen, bevor wir kaufen.
Wir geben derzeit monatlich 11.000 US-Dollar für hohe Miete und Kinderbetreuung aus. Aber wir erwarten, dass das auf $ 6.000 fallen wird, sobald beide Kinder in der Schule sind und sobald wir umziehen, abhängig von unserer Hypothek.
Wir schätzen ein Wohnungsbudget von 500,000 USD, was ausreichen sollte, um uns in einen guten Schulbezirk mit Zugang zu starken Arbeitsmärkten zu bringen. Diese Zahl könnte höher oder niedriger sein, je nachdem, was wir finden.
Wie sollten wir angesichts unseres Alters, unseres Vermögens und unseres Zeitplans für das Erreichen des optionalen Status der Arbeit mit der Finanzierung dieses Eigenheims umgehen? Sollen wir eine große Anzahlung leisten? Sollten wir eine 15-jährige Hypothek in Betracht ziehen? Oder ist es in Ordnung, eine Hypothek in unsere siebziger Jahre zu tragen?
Paul fragt (bei 26:20 Minuten): Macht es mehr Sinn, eine hochwertige Miete zu behalten, die solide Einnahmen bringt, aber Vermietern Kopfschmerzen bereitet, oder zu verkaufen, den Erlös anzulegen und passiver von einer 4-prozentigen Auszahlungsrate zu leben?
Im Jahr 2011 kaufte ich einen 3.300 Quadratmeter großen Hauptwohnsitz als Leerverkauf in einer begehrten Nachbarschaft für 645.000 US-Dollar. Nach einem einjährigen Kampf um Genehmigungen baute ich auf demselben ein Drittel Hektar großen Grundstück ein zweites Zuhause: Ein 1.800 Quadratmeter großes Haus, das perfekt für mich ist.
Ich bin 2017 in dieses kleinere Haus gezogen und habe seitdem das größere vermietet. Das Grundstück kann nicht unterteilt werden, also wenn ich jemals verkaufe, müsste ich beide Häuser zusammen als eine einzige Immobilie verkaufen.
Hier sind die Zahlen:
Das ursprüngliche 3.300 Quadratmeter große Haus (jetzt vermietet) hat einen Wert von 2,3 Millionen US-Dollar und bringt monatlich 10.000 US-Dollar ein.
Das Haus, in dem ich wohne, hat 450.000 Dollar gekostet und ist jetzt 2 Millionen Dollar wert.
Zusammen haben die beiden Häuser einen Wert von 4,3 Millionen US-Dollar.
Ich schulde $ 350.000 für ein 15-jähriges Darlehen zu 2,75 Prozent, mit sechs verbleibenden Jahren.
Ich liebe mein Haus und die Nachbarschaft, aber ich liebe es nicht, Vermieter zu sein. Der Zeitaufwand ist minimal, aber das Wohnen direkt nebenan macht es schwierig, die Verantwortung an einen Hausverwalter abzugeben.
Und bei 10.000 US-Dollar pro Monat neigen Mieter dazu, es als Kurzzeitmiete zu behandeln, während sie nach einem Haus suchen, das sie kaufen können. Bisher hatte ich fast keinen Leerstand, aber ich bekomme auch keine mehrjährigen Mieter.
Die Obergrenze für eine Bewertung von 2,3 Millionen US-Dollar ist nicht besonders hoch, aber die Mieteinnahmen betragen jährlich 120.000 US-Dollar. Wenn ich den Erlös aus diesem Teil der Immobilie verkaufen und in einen gesamten Börsenindexfonds investieren würde, würde mir eine Auszahlungsrate von 4 Prozent jährlich 92.000 USD einbringen.
Das ist weniger als die Miete, aber es wäre völlig passiv. Natürlich müsste ich langfristige Kapitalertragssteuern und Immobilienprovisionen berücksichtigen - und ich müsste auch ein neues Zuhause kaufen, was mich wahrscheinlich 1,75 Millionen Dollar kosten würde, um in derselben Nachbarschaft zu bleiben.
Für zusätzlichen Kontext habe ich ein gut diversifiziertes Anlageportfolio von 3,5 Millionen US-Dollar, das bereits mehr als genug generiert, um meinen Lebensstil zu decken.
Meine Frage lautet also: Ist es klüger, an der Miete festzuhalten und das Jahreseinkommen von 120.000 USD zu behalten oder den Erlös zu verkaufen und zu investieren, um eine bessere Rendite zu erzielen, auch wenn er etwas niedriger ist? Und wie soll ich bei dieser Entscheidung über Steuern, Provisionen und Wohnersatzkosten nachdenken?
Mike fragt (bei 47:53 Minuten): Ich bin 61 und vor kurzem in Rente gegangen. Meine Frau ist 54 Jahre alt und verdient als W-2-Angestellte 100.000 Dollar pro Jahr. Unser Haus ist voll abbezahlt und 1,5 Millionen Dollar wert. Meine Gesundheitsversorgung wird von meinem ehemaligen Arbeitgeber übernommen.
Wir haben investierbare Vermögenswerte in Höhe von 5 Millionen US-Dollar, die über eine Rollover-IRA, eine Roth-IRA und ein steuerpflichtiges Maklerkonto gehalten werden:
$500.000 in bar
1,5 Millionen US-Dollar in einem Schwab Dividenden-ETF mit einer Rendite von rund 4%
1,5 Millionen US-Dollar in Schwabs US Large Cap Growth ETF (SCHG)
1,5 Millionen Dollar in Schwabs S & P 500 Indexfonds
Ich plane, 100.000 Dollar pro Jahr abzuheben. Von welchen Konten und Vermögenswerten sollte ich zuerst zeichnen?
Erwähnte Ressourcen:
#609: Fragen und Antworten: Wie man die Rentenausgaben nicht vermasselt - sich alles leisten / Podcast
#595: Fragen und Antworten: Der beängstigende Wandel vom Sparen zum Schlucken! - Geben Sie tatsächlich Ihr Geld aus - Leisten Sie sich alles / Podcast
Vielen Dank an unsere Sponsoren!
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Emily ist nervös, dass der Kauf ihres ersten Eigenheims den Weg ihrer Familie in die finanzielle Unabhängigkeit zum Scheitern bringen wird. Was ist der klügste Weg, um ihre Ersparnisse einzusetzen und auf Kurs zu bleiben?