Я просто собираюсь сразу же начать с провокационного заявления:
Если вам нужна 50‑летняя ипотека, вы не можете позволить себе эту недвижимость.
Прежде чем вы возьмёте вилы, давайте разберёмся с новой концепцией 50‑летней ипотеки, которая на этой неделе внезапно оказалась в общественном сознании.
Давайте посчитаем и пройдёмся по математике.
«Серьёзно, 50‑летняя ипотека? Это вообще реально?»
К сожалению, похоже, что это может стать новой реальностью.
В 2014 году Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) запретило Fannie Mae и Freddie Mac покупать какие‑либо кредиты с сроком более 30 лет.
Теперь директор FHFA Билл Пулте говорит, что он работает над отменой этого решения и предложил 50‑летнюю ипотеку как решение проблемы доступности жилья.
«Но жильё же недоступно, верно? Разве это не поможет людям купить дома?»
К сожалению, есть высокая вероятность, что это лишь усугубит проблему доступности — ещё больше разгоняя цены на жильё.
Чтобы объяснить почему, разберём этот вопрос в двух частях — сначала выясним, почему жильё стало недоступным, а затем рассмотрим предлагаемое решение.
Часть 1: «Но жильё же недоступно, верно?»
Верно. Цены на жильё взлетели — они выросли на 56 процентов с января 2020 года.
Это отличная новость для тех, кто купил дом до пандемии, и, конечно, плохая новость для тех, кто пытается впервые приобрести жильё.
Цены на жильё взлетели по четырём основным причинам.
Во‑первых, нехватка предложения, которое сокращается ещё с до‑кризисных времён Великой рецессии. На это влияют самые разные факторы, включая муниципальные регуляции, такие как ограничения плотности застройки и требования по зонированию.
Во‑вторых, масштабные федеральные расходы во время пандемии привели к самому сильному инфляционному шоку со времён семидесятых. Когда инфляция растёт, цены на материальные блага — включая жильё — как правило, тоже растут. (Вот почему недвижимость так привлекательна как инвестиция в период инфляции.)
В‑третьих, возросли базовые издержки на многие материалы, включая пиломатериалы и медь.
В‑четвёртых, Федеральная резервная система снизила процентные ставки почти до нуля, чтобы стимулировать экономику, что привело к тому, что многие покупатели получали ипотеку под 2–3%.
Это подпитало ажиотажный спрос на жильё. Если вы пытались купить дом в 2020 году, вы, вероятно, помните огромную конкуренцию: дома часто уходили с рынка моментально после размещения объявления.
Чтобы остудить экономику, ФРС затем была вынуждена повысить ставки, что приводит нас к сегодняшнему дню. Средняя ставка по 30‑летним фиксированным кредитам сейчас около 6,25%, по данным Bankrate.
Это означает большой разрыв между текущими процентными ставками и ставками, которые покупатели зафиксировали в 2020–2021 годах.
Этот огромный разрыв создаёт эффект «закрепления», при котором нынешние домовладельцы не хотят продавать, что ещё сильнее сокращает предложение.
Парадоксально, это также означает, что бывшие предложения на рынке остаются дольше, потому что существующие домовладельцы не покупают, а покупатели впервые оказались отодвинуты по цене.
Итак, у нас одновременно проблема с предложением (в долгосрочной перспективе) и неблагоприятная среда для продавцов (в краткосрочной).
Это сочетание более высоких цен на жильё и более высоких процентных ставок означает, что средний ежемесячный платёж по ипотеке вырос на 80% за последние пять лет, согласно отчету Wall Street Journal.
В результате меньше молодых людей и первичных покупателей могут себе позволить жильё. В этом году средний возраст первичного покупателя впервые достиг 40 лет.
Это приводит нас к предложению о 50‑летней ипотеке.
Часть 2: «Разве это не поможет людям купить дома?»
Немного.
У таких ипотек будут две особенности: (1) более низкие ежемесячные платежи и (2) более высокие процентные ставки.
Если вы чешете затылок, задаваясь вопросом, почему 50‑летняя ипотека будет иметь более высокую ставку, причина проста.
Представьте, что вы банк и думаете о том, чтобы связать несколько сотен тысяч долларов на 50 лет.
Вы не знаете, как будет меняться инфляция в течение этих 50 лет, и не знаете, какие другие возможности можете упустить. Кроме того, уём времени выше вероятность дефолта со стороны заёмщика.
Так что — как кредитор — если вы собираетесь заморозить свои деньги на более длительный срок, вы потребуете более высокую процентную ставку, чтобы компенсировать повышенный риск и недостаток ликвидности.
Вот почему ставки по 30‑летним ипотекам выше, чем по 15‑летним.
Итак, чтобы прямо ответить на предлагаемый вариант: «Разве это не поможет людям купить дома?»
Не настолько, как можно было бы подумать, потому что процентные ставки также будут выше.
Исторически средняя разница между 30‑летней и 15‑летней ипотекой составляет 0,55 процентного пункта, по данным Bankrate.
Ладно, давайте будем щедры к 50‑летней ипотеке и округлим это в меньшую сторону до всего лишь полпроцента в нашем гипотетическом примере.
Рассмотрим пример.
Вы покупаете дом за $400,000 с первоначальным взносом 20% ($80k); расходы на закрытие покрываете наличными. Сумма кредита $320,000.
При ставке 6,25% на 30 лет платеж по основному долгу и процентам составит $1,970 в месяц. (Это не включает страхование и налоги на имущество, которые зависят от местоположения.)
При ставке 6,75% на 50 лет платеж по основному долгу и процентам составит $1,864 в месяц.
Вы экономите $106 в месяц.
И что вы «получаете» за эту экономию?
30‑летняя ипотека обойдётся в сумме $709,306 по основному долгу и процентам (в течение 360 платежей). Вы заплатите $389,306 в виде процентов.
50‑летняя ипотека обойдётся в сумме $1,118,641 по основному долгу и процентам (в течение 600 платежей). Вы заплатите $798,641 в виде процентов.
Вот это да.
Не могу не подчеркнуть, насколько это плохая идея на индивидуальном уровне.
Но что ещё хуже — вероятно, это только усугубит проблему доступности жилья.
«Ладно. Понятно, что 50‑летняя ипотека — плохая идея на личном уровне, потому что мы заплатим намного больше процентов.
„Но как это сделает жильё дороже?“»
Рад, что вы спросили.
Вспомните конец 2003 года, когда Fannie Mae начала выкупать 40‑летние ипотеки в рамках пилотной программы.
В июне 2005 года Fannie Mae расширила программу 40‑летних ипотек.
Мы все знаем, что произошло в 2008 году.
Заёмщики с 40‑летними ипотеками оказались в домах, которые они не могли себе позволить. Они также накопили очень мало собственного капитала. (Помните, ипотека амортизируется, поэтому большая часть первоначальных платежей идёт на проценты — и чем длиннее срок кредита, тем медленнее растёт собственный капитал.)
Эти заёмщики были среди тех, у кого был самый высокий уровень дефолтов в период Великой рецессии.
Сегодняшние заёмщики и так более растянуты, чем тогда. Почти 70 процентов новых заёмщиков по программам FHA имеют коэффициент задолженности к доходу выше 43 процентов, что раньше считалось рисковой зоной.
Во время пандемии Ginnie Mae ввела пул модифицированных кредитов со сроками до 40 лет. Это должно было быть временным решением для снижения ипотечных платежей в условиях резкого роста цен на жильё.
Однако и сегодня 40‑летнюю ипотеку всё ещё можно получить, хотя такие кредиты реже (строже требования к квалификации).
Теоретически это выглядит как помощь. (Меньше платежи — ура!) На практике это удерживает людей в домах, которые они не могут себе позволить, что ещё сильнее сжимает предложение.
Когда на рынок выходит меньше домов, цены остаются высокими, и следующему поколению покупателей приходится ещё сильнее растягиваться, чтобы войти в рынок.
Это цикл, который подпитывает сам себя: больше заимствований, более высокие цены на жильё и ещё более рискованные кредиты, чтобы сделать эти цены «доступными».
Так что вы можете сделать? Не играйте в эту игру.
Если единственный способ позволить себе дом — это заключить 50‑летнюю ипотеку, то вам лучше арендовать.
Если вам нужна 50‑летняя ипотека, вы не можете позволить себе эту недвижимость.
Избегайте таких кредитов и убедите друзей и семью держаться от них подальше тоже.
Потому что единственный способ разорвать этот цикл — если достаточное количество из нас перестанет притворяться, что закопать себя в чрезмерный долг — это решение.
Ознакомьтесь с нашей подборкой блогов/подкастов по недвижимости здесь.
Предпочитаете смотреть? Посетите наш канал на YouTube здесь.
Ипотека на 50 лет не решит проблему доступности жилья. Узнайте, как такие кредиты могут ещё больше повысить цены на жильё и загнать покупателей в долговую яму на долгие годы.