Ich werde gleich mit einer provokanten These herausrücken:
Wenn du eine 50‑jährige Hypothek brauchst, kannst du dir die Immobilie nicht leisten.
Bevor ihr mit Mistgabeln anrückt, lasst uns das neue Konzept der 50‑jährigen Hypothek erkunden, das diese Woche in den Zeitgeist eingetreten ist. Wir rechnen die Zahlen durch.
„Ernsthaft, eine 50‑jährige Hypothek? Gibt es so etwas?“
Leider sieht es so aus, als könnte es das neue Ding werden.
Im Jahr 2014 stoppte die Federal Housing Finance Agency (FHFA) Fannie Mae und Freddie Mac daran, Darlehen mit Laufzeiten von mehr als 30 Jahren zu kaufen.
Jetzt sagt FHFA‑Direktor Bill Pulte, er arbeite daran, diese Entscheidung rückgängig zu machen, und schlägt eine 50‑jährige Hypothek als Lösung für die Krise der Wohnungserschwinglichkeit vor.
„Aber Häuser sind doch unbezahlbar, oder? Wird das nicht Leuten helfen, Häuser zu kaufen?“
Leider besteht eine gute Chance, dass das die Erschwinglichkeitskrise noch verschärfen wird — indem es die Hauspreise weiter nach oben treibt.
Um zu erklären, warum, betrachten wir die Frage in zwei Teilen — zuerst klären wir, warum Häuser unbezahlbar sind, und dann sehen wir uns die vorgeschlagene Lösung an.
Teil 1: „Aber Häuser sind doch unbezahlbar, oder?“
Richtig. Die Hauspreise sind explodiert und sind seit Januar 2020 um 56 Prozent gestiegen.
Das ist großartige Nachrichten für alle, die vor der Pandemie ein Haus gekauft haben, und natürlich schlechte Nachrichten für alle, die versuchen, erstmalig ein Haus zu kaufen.
Die Hauspreise sind aus vier Hauptgründen gestiegen.
Erstens der Mangel an Angebot, der sich schon vor der Großen Rezession abgezeichnet hat. Eine Vielzahl von Faktoren trägt dazu bei, darunter kommunale Vorschriften wie Dichtebeschränkungen und Bebauungsauflagen.
Zweitens führten massive pandemiebedingte Bundesausgaben zum schwersten Inflationsschock seit den 70er Jahren. Wenn die Inflation steigt, tendieren die Preise für materielle Güter — einschließlich Häuser — dazu, zu steigen. (Deshalb ist Immobilien während inflationärer Phasen so eine attraktive Anlage.)
Drittens sind die zugrundeliegenden Kosten vieler Materialien, darunter Holz und Kupfer, stark gestiegen.
Viertens senkte die Federal Reserve die Zinsen nahezu auf null, um die Wirtschaft anzukurbeln, wodurch viele Käufer Hypotheken mit 2% bis 3% bekommen konnten. Das löste eine Hauskauf‑Manie aus. Wenn du 2020 versucht hast, ein Haus zu kaufen, erinnerst du dich wahrscheinlich an den enormen Wettbewerb, da Häuser häufig sofort vom Markt verschwanden, sobald sie gelistet wurden.
Um die Wirtschaft abzukühlen, musste die Fed die Zinsen dann wieder anheben, was uns zu heute bringt. Der durchschnittliche Festzinssatz für ein 30‑jähriges Darlehen liegt laut Bankrate bei etwa 6,25%.
Das bedeutet, es gibt eine große Lücke zwischen den heutigen Zinssätzen und den Zinssätzen, die Käufer 2020 und 2021 festgeschrieben haben.
Diese massive Lücke erzeugt einen Lock‑in‑Effekt, bei dem bestehende Hausbesitzer nicht verkaufen wollen, was das Angebot weiter einschränkt.
Konträrintuitiv bedeutet es auch, dass bestehende Häuser länger auf dem Markt bleiben, weil bestehende Hausbesitzer nicht kaufen und Erstkäufer aus dem Markt gedrängt werden.
Wir haben also gleichzeitig ein Lieferproblem (langfristig) und ein Umfeld, das kurzfristig schlecht für Verkäufer ist.
Diese Kombination aus höheren Hauspreisen und höheren Zinssätzen bedeutet, dass die durchschnittliche monatliche Zahlung für Häuser in den letzten fünf Jahren um 80% gestiegen ist, laut einem Bericht des Wall Street Journal.
Infolge dessen können sich weniger Erstkäufer und junge Menschen ein Haus leisten. In diesem Jahr erreichte das Durchschnittsalter eines Erstkäufers erstmals 40 Jahre.
Das führt uns zum Vorschlag der 50‑jährigen Hypothek.
Teil 2: „Wird das nicht Leuten helfen, Häuser zu kaufen?“
Nicht viel. Diese Hypotheken hätten zwei Merkmale: (1) niedrigere monatliche Zahlungen und (2) höhere Zinssätze.
Wenn du dich fragst, warum eine 50‑jährige Hypothek höhere Zinssätze haben sollte, ist der Grund einfach.
Stell dir vor, du bist eine Bank und denkst darüber nach, ein paar hunderttausend Dollar für 50 Jahre zu binden.
Du weißt nicht, wie die Inflationsrate in diesem 50‑jährigen Zeitraum schwanken wird, noch weißt du, welche anderen Gelegenheiten du verpassen könntest. Es gibt auch ein längeres Zeitfenster, in dem der Kreditnehmer ausfallen könnte.
Also — als Kreditgeber — wenn du dein Geld für eine längere Zeit binden sollst, verlangst du einen höheren Zinssatz, um dich für dieses verlängerte Risiko und die fehlende Liquidität zu entschädigen.
Deshalb haben 30‑jährige Hypotheken höhere Zinssätze als 15‑jährige Hypotheken.
Um die vorgeschlagene Lösung direkt zu beantworten: „Wird das nicht Leuten helfen, Häuser zu kaufen?“
Nicht so sehr, wie man denken würde, da die Zinssätze ebenfalls höher sein werden.
Historisch liegt die durchschnittliche Lücke zwischen einer 30‑jährigen und einer 15‑jährigen Hypothek bei 0,55 Prozentpunkten, laut Bankrate.
Seien wir großzügig gegenüber der 50‑jährigen Hypothek und runden diese Differenz in unserem folgenden hypothetischen Beispiel auf bloß einen halben Prozentpunkt ab.
Schauen wir uns ein Beispiel an.
Du kaufst ein Haus für $400,000 mit einer Anzahlung von 20 % ($80K); Abschlusskosten zahlst du bar. Dein Darlehensbetrag beträgt $320,000.
Bei einem Zinssatz von 6,25 % über 30 Jahre beträgt der Tilgungs‑ und Zinsanteil deiner Hypothek $1,970 pro Monat. (Dies schließt Versicherung und Grundsteuer aus, die je nach Standort variieren.)
Bei einem Zinssatz von 6,75 % über 50 Jahre beträgt der Tilgungs‑ und Zinsanteil deiner Hypothek $1,864 pro Monat.
Du sparst $106 pro Monat.
Und was „bekommst“ du für diese Ersparnis?
Die 30‑jährige Hypothek wird insgesamt $709,306 an Tilgung und Zinsen kosten (über 360 Zahlungen). Du zahlst $389,306 an Zinsen.
Die 50‑jährige Hypothek wird insgesamt $1,118,641 an Tilgung und Zinsen kosten (über 600 Zahlungen). Du zahlst $798,641 an Zinsen.
Mann.
Ich kann nicht genug betonen, wie schlecht diese Idee auf individueller Ebene ist.
Aber was noch schlimmer ist: Es wird die Erschwinglichkeitsprobleme wahrscheinlich nur verschärfen.
„Okay. Also verstehe ich, dass eine 50‑jährige Hypothek auf persönlicher Ebene schlecht ist, weil wir viel mehr Zinsen zahlen würden.
Aber wie wird das Häuser teurer machen?“
Gut, dass du fragst.
Denk zurück an Ende 2003, als Fannie Mae begann, im Rahmen eines Pilotprogramms 40‑jährige Hypotheken zu kaufen.
Im Juni 2005 erweiterte Fannie Mae sein 40‑jähriges Hypothekenprogramm.
Wir alle wissen, was 2008 geschah.
Kreditnehmer mit 40‑jährigen Hypotheken lebten in Häusern, die sie sich nicht leisten konnten. Sie hatten außerdem sehr wenig Eigenkapital aufgebaut. (Erinnere dich: Hypotheken werden amortisiert, sodass ein Großteil der anfänglichen Zahlungen auf Zinsen entfällt — und je länger die Laufzeit, desto langsamer wächst das Eigenkapital.)
Diese Kreditnehmer gehörten zu denen mit der höchsten Ausfallrate während der Großen Rezession.
Die heutigen Kreditnehmer sind bereits stärker belastet als damals. Fast 70 Prozent der neuen FHA‑Kreditnehmer haben ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen über 43 Prozent, was früher als riskant galt.
Während der Pandemie führte Ginnie Mae einen Pool modifizierter Darlehen mit Laufzeiten von bis zu 40 Jahren ein. Dies sollte eine vorübergehende Lösung für die stark steigenden Hauspreise sein und während einer Krise niedrigere Hypothekenzahlungen ermöglichen.
Auch heute kann man noch eine 40‑jährige Hypothek bekommen, obwohl diese seltener sind (strengere Qualifikationsstandards).
Theoretisch klingt das nach Hilfe. (Niedrigere Zahlungen – hurra!) In Wirklichkeit hält es Menschen in Häusern, die sie sich nicht leisten können, was das Angebot weiter verknappt.
Wenn weniger Häuser auf den Markt kommen, bleiben die Preise hoch, und die nächste Käuferschicht muss sich noch weiter strecken, nur um einzusteigen.
Es ist ein sich selbst verstärkender Kreislauf: mehr Verschuldung, höhere Hauspreise und noch riskantere Darlehen, um diese Preise „erschwinglich“ zu machen.
Also was kannst du tun? Spiel dieses Spiel nicht mit.
Wenn der einzige Weg, wie du dir das Haus leisten kannst, darin besteht, dich auf eine 50‑jährige Hypothek einzulassen, bist du besser dran mit Miete.
Wenn du eine 50‑jährige Hypothek brauchst, kannst du dir die Immobilie nicht leisten.
Vermeide diese Darlehen und rate auch deinen Freunden und deiner Familie, die Finger davon zu lassen.
Denn der einzige Weg, wie dieser Kreislauf endet, ist, wenn genug von uns aufhören, so zu tun, als sei es eine Lösung, sich in übermäßige Schulden zu graben.
Sieh dir hier unsere Sammlung von Immobilien‑Blogs/Podcasts an.
Lieber zuschauen? Besuche unseren YouTube‑Kanal.
Eine 50-jährige Hypothek wird das Problem der Erschwinglichkeit nicht lösen. Erfahren Sie, wie diese Darlehen die Immobilienpreise noch weiter anheben und Käufer in langfristige Verschuldung treiben könnten.