Цены на жильё опережают рост заработных плат уже более десяти лет, и ежегодно первичные покупатели идут на большие уступки. Теперь в обсуждение входит новая идея — 50‑летняя ипотека. Она обещает более низкие ежемесячные платежи, но при этом меняет всё: от роста собственного капитала до долгосрочных рисков.
В этом эпизоде мы беседуем с Карстеном Йеске (PhD, CFA) из Early Retirement Now, бывшим экономистом Федеральной резервной системы, известным своим скрупулёзным финансовым моделированием. Вместе мы обсуждаем, когда 50‑летняя ипотека может иметь смысл, когда она явно не подходит, и почему расчёты редко бывают столь простыми, как «высокий платёж против низкого платежа».
Мы также разбираем, как очень длинные ипотечные сроки могут ещё больше поднять цены на жильё и что это означает для сегодняшних покупателей и завтрашних пенсионеров.
Если вы задумывались, действительно ли продлённые сроки кредита дают реальную доступность или лишь маскируют расходы, этот разговор даст вам более ясную перспективу.
Ключевые выводы
- Почему переход на 50‑летнюю ипотеку на бумаге может выглядеть доступным, но при этом приводить к значительно более медленному росту собственного капитала в те годы, которые имеют наибольшее значение.
- Немногие случаи, в которых более длительный срок ипотеки может поддержать продуманную стратегию, например освобождение денежных потоков для инвестиций, и почему это работает только для определённых заёмщиков.
- Как инфляция, рост стоимости жилья и альтернативная стоимость меняют «истинную» математику сравнения 30‑ и 50‑летних кредитов.
- Почему ультрадлинные ипотеки могут поднять цены на жильё больше, чем помочь покупателям, и что это значит для поколенческого богатства.
- Как решения по ипотеке в поздние годы жизни, переезд в жильё меньшей площади и повышение налоговой базы при наследовании (step‑up in basis) изменяют ваше наследство гораздо больше, чем сам срок кредита.
Ресурсы и ссылки
Блог Early Retirement Now, исследования и ипотечное моделирование Карстена.
Связанные блоги и подкасты Afford Anything
Главы
Примечание: метки времени приблизительны и могут значительно отличаться на разных платформах из‑за динамически вставляемой рекламы.
(0:00) Почему 50‑летние ипотеки входят в дискуссию о доступности жилья
(0:21) Когда более длинный срок ипотеки сигнализирует о более глубокой проблеме с доступностью
(1:28) Рамки мышления Карстена: когда продлённые сроки могут быть рациональны
(3:45) Как перевод в аренду и стратегия инвестора меняют расчёты
(4:55) Сравнение роста собственного капитала при 30‑ и 50‑летних кредитах
(9:06) Корректировки на инфляцию и реальные против номинальных приростов
(15:56) Кто на самом деле хочет сверхдолговых обязательств на рынках облигаций
(21:33) Как кредиторы оценивают риск при более длительных сроках
(37:13) Переезды в течение жизни и скрытые издержки медленной амортизации
(41:47) Переосмысление процентов как временной стоимости, а не как штрафа
(53:03) Как продлённые сроки могут инфлировать цены на жильё
(59:01) Меры со стороны спроса, которые усугубляют дефицит предложения
Благодарим наших спонсоров!
Mint Mobile
Преобразуйте своё дорогое мобильное обслуживание в большие сбережения, перейдя на Mint. Ознакомьтесь с неограниченными тарифами Mint по адресу mintmobile.com/Paula
Policy Genius
Обеспечьте будущее своей семьи с Policygenius. Перейдите на policygenius.com, чтобы сравнить предложения по страхованию жизни от ведущих компаний и узнать, сколько вы можете сэкономить.
Indeed
Если вы ищете отличных сотрудников для усиления команды, вам нужен Indeed. Перейдите на indeed.com/paula и начните нанимать, получив рекламный кредит в $75 на вакансию.
Wayfair
Приобретите необходимые мелочи для приёма гостей в последний момент, подарки для близких и декор к праздникам по значительно меньшей цене. Посетите wayfair.com прямо сейчас, чтобы выбрать всё для дома.
Quince
Найдите такие хорошие подарки, что захочется оставить их себе, вместе с Quince. Перейдите на quince.com/Paula, чтобы получить бесплатную доставку и 365‑дневный возврат.
MasterClass
С MasterClass вы можете учиться у лучших, чтобы стать лучшим. Перейдите на masterclass.com/afford и получите до 50% скидки на курсы.
Узнайте, как долгосрочная ипотека влияет на доступность, рост собственного капитала и уровень риска — с комментариями экономиста Карстена Йеске.